Ohne Makler verkaufen: Anleitung, Kosten & Checkliste
- Ja, du kannst dein Haus oder deine Wohnung komplett ohne Makler verkaufen. Du sparst die Maklerprovision von meist 3 bis 7 Prozent des Kaufpreises, übernimmst dafür aber Preisermittlung, Exposé, Besichtigungen und Vertragsprüfung selbst. Realistisch ist der Privatverkauf für Eigentümer mit Zeit, Verhandlungsgeschick und einer sauber vorbereiteten Immobilie.
Ohne Makler verkaufen: Für wen lohnt sich der Privatverkauf?
Der Privatverkauf lohnt sich für jeden, der Zeit, Nerven und ein gewisses Verhandlungsgeschick mitbringt. Rechtlich gibt es keine Hürde. Jeder Eigentümer darf sein Haus oder seine Wohnung selbst verkaufen, ohne einen Makler einzuschalten. Die eigentliche Frage ist nicht „darf ich", sondern „schaffe ich das in der Zeit, die ich habe, und ohne teure Fehler". Rechne mit 40 bis 80 Stunden Arbeit über den gesamten Prozess verteilt, von der ersten Preisrecherche bis zur Schlüsselübergabe. Wer im Vollzeitjob steckt und die Immobilie schnell verkaufen muss, etwa wegen eines Jobwechsels in eine andere Stadt, wird diesen Aufwand oft unterschätzen.
Vor- und Nachteile im Überblick
| Kriterium | Verkauf ohne Makler | Verkauf mit Makler |
|---|---|---|
| Zeitaufwand | Hoch, du organisierst alles selbst | Gering, Makler übernimmt Koordination |
| Kosten | Keine Provision, aber eigene Zeit | Provision meist 3 bis 7 % des Kaufpreises, seit Dezember 2020 hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt |
| Marktkenntnis | Musst du dir selbst erarbeiten | Vorhanden, inklusive Vergleichsdaten |
| Verhandlungserfahrung | Eigene Emotionen erschweren oft die Preisdurchsetzung | Neutrale Partei verhandelt distanzierter |
| Reichweite | Beschränkt auf Portale und eigenes Netzwerk | Zusätzlich Maklernetzwerk und Kundenkartei |
| Rechtssicherheit | Eigenverantwortung bei Vertrag und Angaben | Makler kennt typische Fallstricke |
Wie viel Provision spart man wirklich?
Bei einem Haus für 400.000 Euro sparst du bei einer üblichen Provision von 5,95 Prozent inklusive Mehrwertsteuer rund 23.800 Euro, wenn du komplett ohne Makler verkaufst. Die genaue Höhe der ortsüblichen Maklerprovision unterscheidet sich je Bundesland und liegt meist zwischen 3,57 und 7,14 Prozent des Kaufpreises. Das Gesetz zur Teilung der Maklerprovision beim Verkauf von Wohnimmobilien ist am 23. Dezember 2020 in Kraft getreten. Beauftragt der Verkäufer einer Immobilie den Makler, muss er mindestens die Hälfte der Maklerprovision tragen, die Regelungen gelten bundesweit für Wohnungen und Einfamilienhäuser. Das heißt: Als Verkäufer ohne Makler sparst du in der Praxis oft nur die Hälfte der genannten Summe, weil die andere Hälfte ohnehin der Käufer getragen hätte. Trotzdem bleibt bei 400.000 Euro ein Betrag im vierstelligen bis niedrigen fünfstelligen Bereich, der für Entrümpelung, Home Staging, professionelle Fotos oder einen Energieausweis reicht, ohne dass am Ende weniger übrig bleibt als mit Makler.
Schritt 1: Welche Unterlagen brauchst du für den Verkauf?
Ohne vollständige Unterlagen kommt kein Notartermin zustande und Interessenten springen ab. Plane für die Beschaffung zwei bis vier Wochen ein, manche Dokumente wie der Energieausweis dauern bei Beauftragung eines Energieberaters länger.
Checkliste aller Dokumente
| Dokument | Wofür benötigt | Gültigkeit |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Nachweis Eigentum, Lasten, Grundschulden | Aktuell, nicht älter als drei Monate |
| Energieausweis | Pflicht laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) bereits im Exposé | 10 Jahre |
| Flurkarte / Liegenschaftskarte | Grundstücksgrenzen, Lage | Aktuell empfohlen |
| Baupläne / Bauzeichnungen | Grundriss, Wohnflächenberechnung | Keine, aber vollständig sein |
| Auszug aus dem Baulastenverzeichnis | Bestehende Baulasten auf dem Grundstück | Aktuell |
| Wohnflächenberechnung | Genaue m²-Angabe für Exposé und Kaufvertrag | Keine |
| Nachweise Modernisierungen | Rechnungen für Heizung, Dach, Fenster | Keine |
| Grundsteuerbescheid | Nachweis laufender Kosten | Aktueller Bescheid |
Wo Sie die Unterlagen beantragen
Den Grundbuchauszug bekommst du beim zuständigen Amtsgericht, viele Länder bieten das inzwischen online über das gemeinsame Grundbuchportal der Länder an, Kosten liegen bei etwa 10 bis 20 Euro. Den Energieausweis stellt ein zertifizierter Energieberater oder Architekt aus, ein Verbrauchsausweis kostet meist 50 bis 100 Euro, ein aufwendigerer Bedarfsausweis 300 bis 500 Euro. Die Flurkarte erhältst du beim Katasteramt der Gemeinde oder online über die jeweiligen Landesportale. Baupläne liegen entweder bei dir im Ordner oder beim örtlichen Bauamt im Bauaktenarchiv, wo du gegen eine geringe Gebühr Kopien anfordern kannst.
Schritt 2: Wie ermittelst du den Verkaufspreis ohne Makler?
Den realistischen Marktwert ermittelst du am zuverlässigsten über die Kombination aus Bodenrichtwert, Vergleichsobjekten und einem professionellen Kurzgutachten. Der Bodenrichtwert für dein Grundstück steht kostenlos oder gegen geringe Gebühr im BORIS-Portal der Bundesländer, er zeigt dir den durchschnittlichen Grundstückswert pro Quadratmeter in deiner Lage. Vergleichsobjekte findest du auf Immobilienportalen wie ImmoScout24 oder Immowelt, allerdings zeigen die meisten dort nur Angebotspreise, nicht die tatsächlich erzielten Verkaufspreise. Für eine belastbarere Zahl lohnt sich der Blick in den Kaufpreissammlung-Auszug beim örtlichen Gutachterausschuss, dort liegen echte Transaktionsdaten aus der Region.
Der größte Fehler bei der Preisfindung ist emotionale Überbewertung. Eigentümer, die 20 Jahre im Haus gewohnt haben, rechnen persönliche Erinnerungen und Eigenleistungen oft in den Preis ein, die der Markt nicht honoriert. Setzt du den Preis zu hoch an, bleibt die Immobilie monatelang online stehen, Interessenten werden misstrauisch, und du musst am Ende stärker nachverhandeln als bei einem realistischen Einstiegspreis. Setzt du ihn zu niedrig an, verschenkst du bares Geld, ohne es zu merken, weil kaum ein Käufer von sich aus mehr bietet als gefordert.
Schritt 3: Wie bereitest du das Haus vor dem Verkauf vor?
Ein leeres, neutrales Haus verkauft sich schneller und zu einem höheren Preis als eine vollgestellte Wohnung mit fremdem Hausrat. Diese Vorbereitung wird in den meisten Ratgebern übergangen, dabei entscheidet sie oft über den ersten Eindruck bei der Besichtigung, also über den Preis.
Was tun mit Möbeln und Einbauküche?
Möbel, die nicht in die neue Wohnung mitziehen, solltest du vor den ersten Besichtigungen aus dem Haus schaffen, nicht danach. Eine noch gut erhaltene Einbauküche muss dabei nicht zwangsläufig im Haus bleiben, denn auch die gebrauchte Einbauküche lässt sich vor der Besichtigung verkaufen, wenn der Käufer keinen Wert auf die vorhandene Ausstattung legt oder eigene Pläne für die Küche hat. Das klärst du am besten schon vorab mit Interessenten, bevor du die Küche separat inserierst. Auch sonstige Möbel, die nicht mit umziehen, lassen sich statt der Entsorgung noch gewinnbringend verkaufen, etwa über Kleinanzeigen-Portale, statt sie kostenpflichtig zur Sperrmüllabfuhr zu bringen.
Elektronik, Deko & Kleinkram verkaufen statt entsorgen
Beim Entrümpeln vor dem Hausverkauf tauchen häufig unterschätzte Wertgegenstände auf, gerade auf dem Dachboden liegt oft mehr Geld als vermutet, von alten Werkzeugen über Sammlerstücke bis zu funktionierender Elektronik. Statt alles in einen Container zu werfen, lohnt sich ein zweiter Blick, bevor die Entrümpelungsfirma kommt. Für Hausrat und Elektronik, die aus dem Haus sollen, lohnt sich ein Vergleich der Verkaufswege vor der endgültigen Räumung, denn zwischen Sofortankauf beim Ankaufsportal und Privatverkauf über Kleinanzeigen liegen bei gut erhaltenen Gegenständen oft deutliche Preisunterschiede. Angebote von Ankaufsportalen sind dabei grundsätzlich unverbindlich, bis der Artikel geprüft wurde, das gilt es bei der Zeitplanung einzukalkulieren.
Wer viele Einzelteile schnell und ohne stundenlanges Fotografieren und Beschreiben verkaufen will, kann Apps wie Resell Engine nutzen. Die App erkennt Artikel per Foto, ermittelt reale eBay-Verkaufspreise der letzten Wochen und erstellt daraus automatisch ein fertiges Inserat. Das spart bei einer kompletten Haushaltsauflösung mit dutzenden Einzelgegenständen deutlich mehr Zeit als jedes einzelne Teil manuell einzustellen.
Home Staging ohne Profi-Budget
Home Staging bedeutet in der Praxis meist: aufräumen, entrümpeln, neutralisieren, nicht neu möblieren. Ein professioneller Stager kostet je nach Objektgröße 1.500 bis 5.000 Euro, für einen Effekt, den du zu einem großen Teil auch selbst erzielst. Entferne persönliche Fotos, überladene Regale und dunkle, altmodische Möbelstücke aus den Hauptblickachsen. Helle, leere Räume wirken größer, das ist keine Marketing-Behauptung, sondern eine Wahrnehmungsfrage, die jeder Immobilienfotograf bestätigt. Lüfte vor jeder Besichtigung durch, entferne Gerüche von Haustieren oder Rauchern konsequent und sorge für gute Beleuchtung, notfalls mit zusätzlichen Lampen aus dem Baumarkt für 15 bis 30 Euro pro Stück.
Schritt 4: Wie erstellst du ein Exposé, das ohne Maklernetzwerk funktioniert?
Ein gutes Exposé ersetzt beim Privatverkauf das fehlende Maklernetzwerk durch bessere Bilder und einen präziseren Text. Fotografiere bei Tageslicht, nicht im Kunstlicht am Abend, und räume jeden Raum vorher wie in Schritt 3 beschrieben leer. Für ein Einfamilienhaus reichen 15 bis 25 Fotos: Außenansicht, jeder Wohnraum aus zwei Perspektiven, Bad, Küche, Garten, Keller und Grundriss. Ein professioneller Immobilienfotograf kostet meist 150 bis 400 Euro und lohnt sich bei Objekten über 300.000 Euro fast immer, weil bessere Bilder nachweislich mehr Klicks auf Portalen wie ImmoScout24 oder Immowelt generieren.
Der Text sollte Fakten liefern, keine Werbesprache. Wohnfläche, Grundstücksgröße, Baujahr, letzte Sanierungen, Heizungsart, Energiekennwert und monatliche Nebenkosten gehören zwingend hinein. Ohne Maklerzugang zu Premium-Platzierungen bleibt dir die klassische Insertion auf den großen Portalen, ergänzt um lokale Facebook-Gruppen, Aushänge im Umfeld und die eigene Nachbarschaft, die oft überraschend gute Käufer kennt.
Schritt 5: Wie organisierst du Besichtigungen und prüfst die Bonität der Käufer?
Besichtigungen solltest du bündeln, nicht einzeln über Wochen verteilen. Ein fester Besichtigungstermin mit mehreren Interessenten hintereinander an einem Samstag erzeugt zudem eine gewisse Dynamik unter den Bewerbern, ohne dass du künstlich Druck aufbauen musst. Vor der Terminvereinbarung solltest du Namen, Telefonnummer und den groben Finanzierungsstand abfragen, unseriöse Interessenten geben hier oft schon vage Antworten.
Bevor du in ernsthafte Verhandlungen gehst, fordere von den Top-Kandidaten eine Finanzierungsbestätigung der Bank oder zumindest eine Selbstauskunft über Eigenkapital und geplante Finanzierung. Das ist der wichtigste Schritt zur Bonitätsprüfung im Privatverkauf, denn geplatzte Finanzierungen kurz vor dem Notartermin kosten dich Wochen bis Monate. Eine schriftliche Reservierungsvereinbarung mit Frist, bis wann der Käufer die Finanzierung nachweisen muss, schützt dich vor endlosem Warten auf unklare Interessenten.
Schritt 6: Wie läuft der Notartermin beim Privatverkauf ab?
Der Notar prüft und beurkundet den Kaufvertrag, verhandelt aber nicht für dich. Als Verkäufer schlägst du meist den Notar vor, weil du in der Regel die Kosten dafür trägst. Der grobe Ablauf sieht so aus:
| Phase | Was passiert | Zeitrahmen |
|---|---|---|
| Vertragsentwurf | Notar erstellt Entwurf nach Angaben beider Parteien | 1 bis 2 Wochen |
| Prüffrist | Notar übersendet den Entwurf; eine gesetzliche Zwei-Wochen-Frist gilt aber nur, wenn eine Partei gewerblich handelt | Beim reinen Privatverkauf nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber als Vorlaufzeit empfehlenswert |
| Beurkundungstermin | Notar liest Vertrag vor, beide Parteien unterschreiben | 30 bis 60 Minuten |
| Eintragung Auflassungsvormerkung | Notar veranlasst Grundbucheintrag zur Absicherung des Käufers | 1 bis 3 Wochen |
| Kaufpreiszahlung | Käufer zahlt nach Fälligkeitsmitteilung des Notars | 4 bis 8 Wochen nach Beurkundung |
| Eigentumsumschreibung | Notar veranlasst Eintrag als neuer Eigentümer im Grundbuch | 2 bis 6 Wochen nach Zahlung |
| Übergabe mit Protokoll | Schlüsselübergabe, Zählerstände, Mängel dokumentieren | Meist zeitnah nach Zahlung |
Ein Übergabeprotokoll ist rechtlich nicht zwingend, schützt dich als Verkäufer aber vor späteren Streitigkeiten über Zählerstände oder den Zustand der Immobilie bei Übergabe. Notariell festgehalten wird nur der Kaufvertrag, das Übergabeprotokoll unterschreiben beide Parteien formlos.
Wichtig zur Einordnung: Die Zwei-Wochen-Frist gilt nur für Verbraucherverträge, bei denen Verkäufer oder Käufer ein Unternehmer ist. Bei einem normalen Immobilien-Kaufvertrag von privat an privat gilt die vorgenannte Frist nicht, es kann im Grunde sofort nach Erstellung des Entwurfs beurkundet werden. Viele Notare halten die zwei Wochen dennoch freiwillig als Vorlaufzeit ein.
Welche Steuern und versteckten Kosten drohen beim Privatverkauf?
Die häufigste steuerliche Falle ist die Spekulationssteuer, sie greift nach § 23 Einkommensteuergesetz, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und die Immobilie in dieser Zeit nicht durchgehend selbst bewohnt war. Fällt die Spekulationssteuer an, versteuerst du die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis, abzüglich Anschaffungsnebenkosten und Modernisierungskosten, zu deinem persönlichen Einkommensteuersatz. Bei einem Gewinn von 100.000 Euro und einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent kann das schnell eine Nachzahlung im fünfstelligen Bereich bedeuten. Wer die Immobilie im Jahr des Verkaufs und den beiden Vorjahren durchgehend selbst genutzt hat, ist von der Spekulationssteuer befreit, unabhängig von der Haltedauer.
Nicht zu verwechseln ist das mit der Grunderwerbsteuer, die trägt in aller Regel der Käufer, nicht der Verkäufer. Sie variiert stark zwischen den Bundesländern, von 3,5 % in Bayern und Sachsen bis 6,5 % in sechs Bundesländern des Kaufpreises.
| Kostenpunkt | Wer zahlt üblicherweise | Größenordnung |
|---|---|---|
| Notarkosten | Käufer, teils vertraglich anders geregelt | Etwa 1,5 % des Kaufpreises |
| Grundbucheintrag | Käufer | Etwa 0,5 % des Kaufpreises |
| Grunderwerbsteuer | Käufer | 3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland |
| Energieausweis | Verkäufer | 50 bis 500 Euro |
| Spekulationssteuer, falls anwendbar | Verkäufer | Einkommensteuersatz auf Wertzuwachs |
| Löschung alter Grundschulden | Verkäufer | 0,1 bis 0,2 % des Restbetrags |
Details und Fristen zur Spekulationsfrist findest du im Gesetzestext auf gesetze-im-internet.de, bei Unsicherheiten lohnt sich vor dem Notartermin ein kurzes Gespräch mit dem Steuerberater, nicht erst bei der Steuererklärung im Folgejahr.
Was sind die größten Fehler beim Hausverkauf ohne Makler?
Der teuerste Fehler ist fast immer eine falsche Preiseinschätzung, gefolgt von unvollständigen Unterlagen, die den Notartermin verzögern. Ein Beispiel: Ein Eigentümer setzt sein Reihenhaus 15 Prozent über dem realistischen Marktwert an, weil er die eigene Renovierung mit einrechnet. Nach vier Monaten ohne ernsthaftes Angebot senkt er den Preis, doch potenzielle Käufer haben das Inserat längst als „hängt schon lange" abgehakt und meiden es aus Prinzip.
Weitere typische Fehler, die sich in der Praxis wiederholen:
- Fehlender Energieausweis bei der ersten Besichtigung, das ist laut GEG ein Bußgeldtatbestand und wirkt unprofessionell
- Verhandlungen aus emotionaler Bindung an das Haus statt aus wirtschaftlicher Distanz geführt
- Reservierungsvereinbarungen ohne Fristen für den Finanzierungsnachweis, was Wochen an totem Wartezeit kostet
- Zu wenige oder zu dunkle Fotos im Exposé, was die Klickrate auf Portalen spürbar senkt
- Kaufvertragsentwurf erst am Beurkundungstermin zum ersten Mal gelesen, obwohl sich eine Prüfphase von ein bis zwei Wochen vor der Beurkundung empfiehlt
Was realistischerweise nicht funktioniert: den Verkauf komplett ohne jede Vorbereitung durchziehen, in der Hoffnung, dass sich „irgendein Käufer schon findet". Ohne sauberen Preisrahmen, vollständige Unterlagen und ein aufgeräumtes Objekt dauert der Verkauf oft doppelt so lange wie nötig, und am Ende akzeptierst du unter Zeitdruck ein niedrigeres Angebot, als du mit sauberer Vorbereitung erzielt hättest. Die Ersparnis der Maklerprovision verpufft dann schnell.
FAQ
Kann man eine Immobilie auch ohne Makler verkaufen?
Ja, das ist rechtlich uneingeschränkt möglich. Es gibt keine Pflicht, einen Makler einzuschalten. Voraussetzung ist, dass du Zeit für Preisrecherche, Unterlagenbeschaffung, Besichtigungen und Vertragsprüfung mitbringst, denn diese Aufgaben übernimmst du dann selbst.
Welche Risiken birgt der Verkauf eines Hauses ohne Makler?
Die größten Risiken sind eine falsche Preisfindung, rechtliche Fallstricke im Kaufvertrag und unseriöse Interessenten ohne echte Finanzierung. Alle drei Punkte lassen sich mit den Schritten aus der Fehler-Sektion oben deutlich reduzieren, etwa durch Vergleichsdaten vom Gutachterausschuss und einen schriftlichen Finanzierungsnachweis vor der Reservierung.
Wie viel bekommt das Finanzamt, wenn ich mein Haus verkaufe?
Nur wenn Spekulationssteuer anfällt, also bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Kauf ohne durchgehende Eigennutzung, wird der Gewinn mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz belastet. Bei selbst genutzten Immobilien und bei einer Haltedauer über zehn Jahren fällt keine Spekulationssteuer an. Die Grunderwerbsteuer trägt üblicherweise der Käufer.
Was ist der größte Fehler beim Hausverkauf?
Meist ist es die Überbewertung des Preises kombiniert mit fehlender Vorbereitung des Objekts. Beides zusammen sorgt für lange Standzeiten am Markt und am Ende für niedrigere Angebote, als bei sauberer Vorbereitung realistisch gewesen wären.
Was mache ich mit Möbeln und Hausrat, die ich beim Verkauf nicht mitnehme?
Verkaufen statt entsorgen, etwa über Kleinanzeigen-Portale oder eBay, lohnt sich bei den meisten gut erhaltenen Stücken. Für einen ersten Überblick über realistische Preise hilft ein Vergleich zwischen Sofortankauf und Privatverkauf, bevor die Entrümpelungsfirma anrückt.
Lohnt sich Home Staging beim Privatverkauf?
Ja, und es muss nicht teuer sein. Konsequentes Entrümpeln, neutrale Raumgestaltung und gute Beleuchtung erzielen einen Großteil des Effekts, für den ein professioneller Stager 1.500 bis 5.000 Euro verlangen würde. Weitere Ratgeber zum gewinnbringenden Verkauf von Gebrauchtem vor dem Umzug oder Hausverkauf findest du im Resell Engine Blog.
🔎 Faktencheck: 2026-09-28: Maklerprovisions-Teilungsgesetz (Dez. 2020, 3,57–7,14 %) und Grunderwerbsteuer-Spanne (3,5–6,5 % je Bundesland) bestätigt; die im Notar-Abschnitt behauptete "gesetzlich empfohlene" 14-tägige Prüffrist wurde korrigiert, da diese Frist laut Recherche nur bei Beteiligung eines Unternehmers gilt und bei reinem Privatverkauf (dem Kernszenario dieses Artikels) nicht gesetzlich vorgeschrieben ist.
